Najem może być zawarty na czas określony lub bezterminowo, może dotyczyć także najmu rzeczy lub lokali. W przypadku każdej umowy należy przeanalizować z jakim rodzajem najmu mamy do czynienia, a dopiero następnie szukać dalszych rozwiązań w przepisach prawa. Z umową na czas oznaczony mamy do czynienia wówczas, gdy sama przewiduje termin jej zakończenia (w zwykłych stosunkach może być zawarta maksymalnie na 10 lat, między przedsiębiorcami na 30 lat – przy dłuższych okresach traktuje się ją jako umowę bezterminową), gdy o takim terminie nie wspomina, uważa się ją za umowę zawartą na czas nieokreślony.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony
Polecamy: Podatki 2014 - Podatkowa Księga Przychodów i Rozchodów 2014
Terminy wypowiedzenia
Podstawowym źródłem prawa jest dla nas sama umowa. Prawo cywilne opiera się na swobodzie kształtowania stosunków prawnych, stąd strony mogą zmienić terminy ustawowe, ustalając w umowie inne, indywidualne. Ustawowe terminy wypowiedzenia zależne są od okresów płacenia czynszu – zgodnie z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego są to: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. W przypadku najmu lokali na czas nieokreślony przewidziana jest inna regulacja, z art. 688 Kodeksu cywilnego: Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Okresy wypowiedzenia nie chronią jednak wynajmującego lub najemcy, który w rażący sposób narusza warunki umowy. Kodeks cywilny wymienia tu takie przewinienia jak określony czas zwłoki z zapłatą czynszu, uporczywe naruszanie porządku domowego, używanie rzeczy najętej niezgodnie z umową i przeznaczeniem.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
Klauzula o niemożliwości wypowiedzenia
Zasada swobody umów prawa cywilnego nie jest jednak bezwzględna. W przypadku umowy najmu ogranicza ją między innymi nieważność zamieszczania zastrzeżenia, że najem bezterminowy nie może zostać wypowiedziany. Cechą i zaletą stosunku bezterminowego jest jego ciągłość, jednak jednocześnie zasada swobody zawierania umów stoi w sprzeczności ze zmuszaniem strony do pozostawania w niekorzystnym już dla niej stosunku prawnym. Klauzula taka sprzeciwia się istocie umowy, stąd z mocy prawa jest nieważna.
Przymus pozostania w bezterminowym stosunku najmu występuje jednak jako wyjątek. Wspomina o nim Ustawa o ochronie praw lokatorów, która przewiduje, że wobec najemcy, który przed złożeniem przez wynajmującego wypowiedzenia ukończył 75 rok życia, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci najemcy.
Najem mieszkania od jednego z małżonków
Zakończenie umowy najmu i skutki wydania rzeczy najętej w stanie pogorszonym
Forma wypowiedzenia
Bez względu na formę zawarcia samej umowy, wypowiedzenie powinno zostać złożone drugiej stronie w formie pisemnej. Wyjątek dotyczy stosunków między przedsiębiorcami – tutaj wystarczy oświadczenie ustne, jednak w dalszym ciągu dla celów dowodowych zaleca się korzystanie z pewniejszej, pisemnej formy.