Co to jest umowa przedwstępna?

Kancelaria Adwokacka Agata Klima - Nowak
Adwokat Agata Klima - Nowak
rozwiń więcej
Co to jest umowa przedwstępna?/fot. Fotolia
Kiedy i po co się ją podpisuje? Jakie wiążą się z nią konsekwencje? Są to ważne pytania, zwłaszcza, gdy w grę wchodzi zakup lub sprzedaż nieruchomości. Wiąże się to bowiem ze znacznymi kwotami (zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych). Umowę przedwstępną można podpisać nie tylko, gdy sprawa dotyczy nieruchomości, ale w praktyce to najczęstszy przypadek.

Definicja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-390 kodeksu cywilnego. Jest to umowa, w której strony zobowiązują się, że w jakimś terminie zawrą inną umowę o konkretnej treści. W związku z tym umowa przedwstępna, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli na przykład co i za ile zostanie sprzedane.

Kiedy zawieramy?

Umowę przedwstępną zawieramy, gdy z różnych przyczyn (konieczność zaciągnięcia kredytu, załatwienia dodatkowych formalności, wybudowania budynku, itd.) umowy docelowej nie możemy zawrzeć od razu.

Zobacz serwis: Zakładam firmę

Co zawiera umowa przedwstępna?

W umowie przedwstępnej należy zawrzeć termin, w którym umowa przyrzeczona ma zostać zawarta. Jeżeli termin nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są do tego uprawnione, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła takie oświadczenie (pierwsza wyznaczyła termin, nawet jeśli sam ten termin jest późniejszy) – zgodnie z „zasadą kto pierwszy ten lepszy”. Oświadczenie to można złożyć w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Korzyści z umowy

Zgodnie z  art. 390 § 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zobacz również: Jak korzystnie zawrzeć umowę leasingu?

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, mogą określić wysokość kary umownej. Te uprawnienia nie rozwiązują jednak całego problemu, bo zaistnienie szkody i jej wysokość trzeba jeszcze udowodnić w sądzie, co w praktyce bywa trudne.

Istotniejsze znaczenie ma § 2 tego artykułu, który stanowi, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (np. została zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż taka forma jest przewidziana dla umowy sprzedaży nieruchomości lub w formie pisemnej z podpisem poświadczonym - taka forma jest zastrzeżona dla umów dotyczących udziałów w spółce z o.o.), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to w praktyce, że w takiej sytuacji mogę złożyć w sądzie pozew, w którym zażądam, aby (mówiąc w dużym uproszczeniu) to sąd „zawarł” ze mną umowę przyrzeczoną w imieniu i na rzecz mojego nierzetelnego kontrahenta.

Zobacz: Jak zawrzeć umowę sprzedaży samochodu?

Dlatego właśnie warto zainwestować w zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jeśli zawieramy umowę dotyczącą nieruchomości.

Autor: adwokat Agata Klima - Nowak

Moja firma
Termin składania wniosków o dopłaty bezpośrednie 2025
09 maja 2025

Jaki jest termin składania wniosków do ARIMR o dopłaty bezpośrednie w 2025 roku? Czy można złożyć dokumenty po terminie? Co z załącznikami?

Co każdy prezes (CEO) powinien dziś wiedzieć o technologii?
09 maja 2025

Każda szkoła zarządzania mówi: deleguj odpowiedzialność. Niezależnie czy mówimy o MŚP czy dużej organizacji, zarządzanie technologią powinno więc być oddane w ręce tych, którzy się na niej znają. Z drugiej strony – jeśli mamy wyprzedzić konkurencję, trzeba inwestować i lewarować biznes przez technologię. Żeby robić to efektywnie, kadra zarządzająca musi rozumieć przynajmniej część świata IT. Problem w tym, że świat technologii jest tak przeładowany informacjami, że często nawet eksperci od IT się w nim gubią. Co warto rozumieć? Jak głęboko wchodzić w poszczególne zagadnienia? Jak rozmawiać z zespołem, który zasypuje wieloma szczegółami? Oto krótki, praktyczny przewodnik.

Działania marketingowe jako kompatybilny element Public Relations
09 maja 2025

Współczesna komunikacja biznesowa coraz częściej wymaga synergicznego podejścia do działań promocyjnych i wizerunkowych. Marketing i Public Relations (PR), choć wywodzą się z różnych tradycji i pełnią odmienne funkcje, dziś coraz częściej przenikają się i wspólnie pracują na sukces marki. W dobie mediów społecznościowych, globalizacji i błyskawicznego obiegu informacji działania marketingowe stają się kompatybilnym, a nierzadko wręcz niezbędnym elementem strategii PR.

Branża wydawnicza. Czy na wydawaniu i sprzedaży książek da się wciąż zarobić
09 maja 2025

Tylko czterech na dziesięciu Polaków przeczytało w ubiegłym roku przynajmniej jedną książkę. Choć wynik ten jest nieco niższy niż rok wcześniej, wciąż należy do najlepszych w ostatniej dekadzie. Co to oznacza dla branży wydawniczej, czy na wydawaniu i sprzedaży książek daje się wciąż zarobić?

Pijemy mniej piwa, przez co browary nie płacą na czas swoim dostawcom
09 maja 2025

Na kondycję branży piwowarskiej, poza spadającym w wyniku zmian kulturowych popytem, najmocniej wpływają dziś rosnące koszty operacyjne oraz zmiany w podatku akcyzowym. Polacy piją mniej piwa, browary mają coraz większe kłopoty.

Świadczenia pozapłacowe są dziś standardem w sektorze MŚP
08 maja 2025

Blisko połowa firm z sektora MŚP przy wyborze benefitów kieruje się przede wszystkim ceną, a niemal tyle samo uwzględnia potrzeby i oczekiwania pracowników – wynika z badania Instytutu Keralla Research dla VanityStyle. Jakie inne czynniki wpływają na decyzje pracodawców w tym zakresie?

Hotele mocno podniosły ceny usług, ale i tak muszą ciąć koszty i redukować długi. Czy pomoże im lepszy niż zwykle sezon turystyczny
08 maja 2025

Hotele i inne firmy świadczące usługi noclegowe wchodzą w sezon majówkowy 2025 z wysoką niepewnością i rosnącym obciążeniem finansowym. Choć dane dotyczące aktywności turystycznej Polaków pozwalały dotąd patrzeć na przyszłość z umiarkowanym optymizmem, rzeczywistość finansowa branży rysuje się znacznie mniej korzystnie.

Każdy ma jakiś talent – jak go rozpoznać u siebie i pracowników?
07 maja 2025

Ludzie i ich talenty są jak elementy puzzli, dopiero gdy zostaną umieszczone we właściwym miejscu, ujawnia się pełny obraz potencjału jednostki i zespołu. W organizacji kluczową rolą menedżera jest identyfikacja i rozwój tych wyjątkowych predyspozycji, co wymaga zarówno obserwacji, jak i metodologicznego podejścia.

Aport przedsiębiorstwa do spółki z o.o. - wady i zalety
06 maja 2025

Wielu przedsiębiorców zaczyna od jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG), a z czasem – gdy firma się rozwija – decyduje się na zmianę formy prawnej. Jednym ze sposobów kontynuowania działalności w formie spółki z o.o. jest wniesienie przedsiębiorstwa jako aportu.

Składka zdrowotna. Bernatowicz: Wnioskowaliśmy o podpisanie ustawy (...) jest to "mniejsze zło", które pozwoli choć trochę ulżyć przedsiębiorcom skrzywdzonym "Polskim Ładem"
06 maja 2025

Po wczorajszym spotkaniu przedstawicieli strony społecznej RDS z prezydentem Andrzejem Dudą, prezydent podjął decyzję o zawetowaniu ustawa o obniżeniu składki zdrowotnej dla przedsiębiorców. Prezes ZP BCC Łukasz Bernatowicz przekazał, że wnioskowali o podpisanie ustawy, gdyż w ich ocenie jest "mniejszym złem".

pokaż więcej
Proszę czekać...
OSZAR »